USD 73.38 EUR 86.50

USD 74.16 EUR 87.23

Курсы 04 августа 2020

Выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость на стадии строительства?

Вложить деньги в недвижимость на стадии строительства

Вложить деньги в недвижимость на стадии строительства — такое желание часто возникает у потенциальных инвесторов. На начальных стадиях возведения многоквартирного дома застройщики реализуют квартиры гораздо дешевле, чем потом, когда объект будет сдан. Разница в цене — и есть доход от инвестиции.

Чем раньше, тем выгоднее 

Если вы приняли решение инвестировать в недвижимость таким образом, нужно рассматривать именно объекты на уровне котлована. То есть недвижимости еще нет вообще, она есть только в документации, а может уже вырыт фундамент, и скоро начнется основное возведение. 

Дома сейчас строятся быстро, буквально за 1-2 года дом из уровня «котлован» превращается в новостройку, которая сдается в эксплуатацию. И чем дальше срок сдачи, тем выше становится цена квадратного метра. Лучший ценник — при состоянии объекта именно на уровне котлована. 

Почему застройщики снижают цены на старте строительства:

  1. маркетинговый ход, привлечение внимания. Часто срабатывает так называемое стадное чувство: люди видят, что много квартир продано, поэтому начинают интересоваться этим объектом;
  2. банальная конкурентная борьба, особенно если речь о месте массовой застройки;
  3. низкая цена обуславливается пока что неразвитой инфраструктурой.  

Раньше продажей по низкой цене застройщики привлекали дольщиков, которые фактически и финансировали строительство. Поэтому, чтобы привлечь больше денег, компании продавали метры очень дешево: порой разница в цене на момент покупки и на момент сдачи дома могла достигать 80-100%. 

Но сейчас ситуация изменилась. Правительство стало вести борьбу с фирмами, которые кидали покупателей, люди превращались в обманутых дольщиков, оставались и без денег, и без жилья. Поэтому такая большая разница осталась в прошлом. 

Экспертное мнение: с июля 2019 года вступили в силу изменения в ФЗ-214 О долевом строительстве. Дольщики все так же имеются, но они передают свои деньги не лично застройщику, а кладут их на специальные эскроу-счета в банках. Банк в свою очередь хранит эти деньги, а застройщику выдает их в виде кредита. То есть человек, покупающий недвижимость на стадии возведения, не несет финансовые риски. 

Сколько можно выручить 

Самое главное — понять, насколько это выгодно, и выгодно ли вообще. Раньше дольщики несли риски, но получали огромную выгоду в 80-100%. Они могли купить квартиру на стадии строительства в Москве за 500000 рублей и после продать ее за 9-10 миллионов. Инвестиция была рискованной, но с отличной доходностью. 

Сейчас застройщики вынуждены не использовать деньги дольщиков, а брать вместо них кредиты, естественно, выдаваемые под проценты. Сама схема финансирования стала для компаний невыгодной и неудобной. Поэтому сейчас разница в цене на разных этапах строительства сейчас не так ощутима, как раньше. 

Что с ценами:

  • в 2020 году еще можно рассчитывать на разницу в 20-30%;
  • после разница по прогнозам будет постепенно снижаться и остановится на уровне примерно 10%. 

Все дело именно в изменениях в законодательстве. Сейчас застройщики все так же продают квартиры на стадии котлована, но ценники подняли. Теперь разница в стоимости возведенного и сданного объекта уже не так высока.

Если же рассматривать конкретные цифры, то для примера возьмем среднюю текущую разницу в 25%. Например, Вы купили квартиру в СПб на стадии котлована за 5000000 рублей. Через 1,5 года (опять же, берем средний срок сдачи) она будет стоить на 25% дороже, то есть 6,25 миллионов рублей. 

За 1,5 года инвестиция принесет 1,25 млн. рублей. Если выразить в годовом эквиваленте, то это получится примерно 16-17% годовых. Как видно, это выгоднее, чем открывать вклад: ставки по депозитам сейчас редко превышают 5% годовых. 

Какие риски несет инвестор 

С прибылью мы определились. Она действительно может быть хорошей, если сравнить с другими инструментами инвестирования. Но нужно учитывать несколько важных факторов: 

  • инвестирование такого типа требует особых знаний и умений. Придется заниматься покупкой и после продажей объекта. Если привлекать третьих лиц, риэлторов , — это дополнительные расходы, уменьшающие прибыль;
  • необходимость уплаты налога НДФЛ 13%. По закону он выплачивается, если человек владел объектом менее 5 лет;
  • риски, связанные с самим возведением. 

Что касается рисков, то хорошо, если это просто перенос сроков возведения. Да, это отдаляет получение прибыли, сокращает ее в процентом плане, но она все равно будет. Если же компания объявит себя банкротом, придется постараться и побегать, чтобы вернуть свои деньги. 

Цена — тоже не стабильный показатель. Порой сами застройщики вынуждены признать факт изначально неверно выстроенного ценообразования. Например, инвестор купил квартиру по цене 80000 за метр, рассчитывая на продажу минимум по 100000. Но за эти деньги продажи идут плохо, застройщик снижает цену до 90000, вместе с ним это вынужден сделать и инвестор. 

Так что, вариант вложения в недвижимость на стадии котлована — имеет место быть, его можно рассматривать, но все же велики риски остаться с малой прибылью. Нужно крайне грамотно подойти к выбору объекта и самого застройщика. 

Если же рассматривать, как называется такой вид инвестирования, его часто называют девелопментом. На рынке много фирм, которые профессионально занимаются этой деятельностью в партнерстве со строительными организациями.


Комментарии (0)

Здесь не опубликовано еще ни одного комментария

Оставьте свой комментарий

  1. Опубликовать комментарий как Гость.
Вложения (0 / 3)
Поделитесь своим местоположением

Что лучше: автокредит или потребительский кредит?

Как начать копить деньги с нуля и не тратить их?

Как накопить на старость самому без помощи государства

Что такое финансовая независимость и в чем отличие от финансовой свободы?

Как правильно тратить деньги в кризис?

вернуться наверх